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PROTECTION DU LOGEMENT FAMILIAL ET SCI

Le 03 septembre 2019
Lorsque le logement familial est détenue par une SCI, l'interdiction d'aliéner sans l'autorisation des 2 époux ne s'applique pas, sauf à ce qu'un droit d'habitation soit prévu dans les statuts ou bien qu'un bail soit signé

       ***

Virginie, pâtissière visionnaire, se marie avec Virgile, sous le régime de la séparation de biens.

Elle est propriétaire de son logement, suffisamment grand pour accueillir le couple et la famille à venir.

Le couple s'installe, la famille s'élargit, les années passent. Virginie a un projet professionnel qui nécessite un apport de fond important : elle souhaite développer une franchise de pâtisserie spécialisée dans le pudding à la patate douce. Le succès international l'attend.

Pour ce faire, il lui faut vendre la maison dont elle est propriétaire, sachant que la plus value sera importante. Elle rachètera un logement plus petit, et la différence servira à financer son projet.

Virgile est opposé à son projet professionnel, qu'il juge par trop audacieux. Et ne veut pas que le logement de la famille soit vendu.

Virginie, seule propriétaire du logement, pense qu'elle a les mains libres pour décider de le vendre.

Las! C'est sans compter sur l'article 215 alinéa 3 du code civil qui dispose : 

"Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous."

En d'autres termes, le logement qui abrite la famille ne peut être vendu sans le consentement des deux époux, peu importe la question de la propriété.

En l'espèce, Virginie est bloquée, sauf à demander une autorisation judiciaire d'aliéner.

Comment aurait-elle pu se protéger de cette situation? Réponse : en créant une SCI, et en veillant scrupuleusement à la rédaction des statuts.

En effet, si les statuts ne prévoient pas un droit d'occupation pour le conjoint, fut-il associé ou non, et s'il n'y a pas non plus été autorisé par une décision prise à l'unanimité des associés, alors l'article 215 alinéa 3 n'est pas applicable.

Dans cette hypothèse, Virginie aurait pu librement disposer de son bien et financer son projet.

Si l'on se place du point de vue de Virgile, comment pourrait-il protéger le logement familial si celui-ci est détenu par une SCI dont les statuts ne prévoient pas un droit d'occupation à son profit (le fait qu'il soit associé ou non à la SCI ne modifie pas le raisonnement)?

Réponse : en veillant à ce que soient signés un bail ou une convention de mise à disposition du logement par la SCI, ou obtenir une décision unanime des associés dans ce sens. Dans cette hypothèse, l'article 215 alinéa 3 du code civil trouve de nouveau à s'appliquer.

Fort de France, le 3 septembre 2019

Céline CAMPI pour le cabinet FOURGOUX-BOUCARD & CAMPI - avocats Associés