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Cabinet de Fort de France

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Loyers impayés

Dans le contentieux des loyers impayés, le cabinet défend habituellement les bailleurs.

La pratique habituelle que nous avons devant le Tribunal d’instance de Fort de France nous amène à conseiller aux bailleurs d’agir rapidement. Même en référé, la procédure sera longue car de nombreux renvois sont généralement accordés au locataire. Ainsi, si vous êtes bailleur, n’attendez pas d’être vous-même aux abois pour engager une procédure. Anticipez.

Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit penser à aviser son assureur (GLI : garantie loyers impayés) ainsi que la personne qui s’est portée caution.

Le plus souvent, le bail contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, ce qui est rare, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Envoi d'un commandement de payer

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de payer par acte d'huissier.
NB : Lorsque le locataire abandonne le logement à la cloche de bois, le bailleur doit d'abord faire appel à un huissier de justice pour constater l'abandon du logement puis saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail. 

Délais de paiement

Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. 

En cas d'absence de paiement après le délai de 2 mois

À l'issue du délai de 2 mois, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Il peut le saisir en référé.

2.5.0.0

Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire pouvant régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire paye sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement.

Assignation du locataire en justice en cas d’absence de clause résolutoire.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements.

2.5.0.0

Décision du juge

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Délais pour quitter le logement

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Expulsion


Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. 
Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile. NB : depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.

La trêve hivernale ou la trêve cyclonique

S’il est souvent expliqué qu’aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale ou trêve cyclonique selon l’endroit où l’on se trouve, il est en revanche rarement souligné qu’il existe des exceptions.
Ainsi l’expulsion peut être engagée contre le locataire débiteur :

  • Lorsqu’il loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
  • Lorsque son l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).
2.5.0.0

Un squatteur ne peut pas être expulsé pendant la trêve, sauf décision contraire du juge.
Mais cette trêve n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion. L'expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve

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