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Recouvrement des charges de copropriété impayées

Le cabinet défend de façon habituelle les syndics de copropriété dans le cadre de procédures en recouvrement des sommes impayées.

Notre pratique habituelle de ce contentieux devant les juridictions de Fort de France nous amène à conseiller aux Syndics d’agir rapidement car les procédures peuvent être longues, les renvois étant souvent sollicités par les débiteurs et facilement accordés par les magistrats.

Dans un premier temps, une simple lettre de rappel est généralement adressée au copropriétaire défaillant pour tenter un recouvrement amiable. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée à son encontre.

Si l'impayé persiste, le syndic doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant (LRAR ou acte d’huissier ou courriel) 

Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour payer ses charges, à compter :

  • du lendemain du jour de la 1re présentation de la lettre recommandée au domicile,
  • ou du lendemain de la remise en mains propres de l'acte d'huissier,
  • ou du lendemain de l'envoi du courrier électronique.

Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le juge.

  • Pour un litige inférieur à 10 000 €, le tribunal d'instance sera compétent
  • Pour un litige supérieur à 10 000 €, c'est le tribunal de grande instance sera compétent

Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai maximum de 10 ans. Au-delà, la dette s'éteint.

Le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour poursuivre le copropriétaire défaillant, sauf si une saisie immobilière s'impose.

À l'issue du jugement, le copropriétaire défaillant peut être condamné, outre le règlement des charges, à des intérêts au taux légal ainsi qu’à des pénalités si le règlement de copropriété contient une clause pénale.

Notez cependant que le tribunal peut décider d'accorder au copropriétaire des délais de paiement, sous réserve qu'il justifie de réelles difficultés financières.

Les frais de procédure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant. Néanmoins le tribunal peut décider de ne pas mettre ces frais à la charge du copropriétaire défaillant (ou seulement une partie) dans un souci d'équité ou s'il juge que la situation financière du copropriétaire le justifie.

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